Forward-Darlehen für eine Immobilienfinanzierung

Gerade in Zeiten von niedrigen Zinsen überlegen sich viele Kreditnehmer, diese Situation für ihre Baufinanzierung zu nutzen. Dazu muss man aber wissen, dass ein Wechsel der Baufinanzierung nur dann möglich ist, wenn der Kreditnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlt, die den Wechsel wieder uninteressant macht. Bei einem bestehenden Darlehen hat der Bauherr somit nur wenig Möglichkeiten. Er hat aber freie Hand, wenn es um die Anschlussfinanzierung geht. Hier kann er sich für ein Forward-Darlehen entscheiden.
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Was versteht man unter einem Forward Darlehen?

Ein Forward Darlehen ist eine Form der Anschlussfinanzierung für einen Immobilienkredit. Es gibt hier aber eine Besonderheit, und zwar wird der neue Zinssatz weit vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist neu festgeschrieben. Dies kann bis zu 36 Monate vorher erfolgen. Das Forward Darlehen kann wie die Anschlussfinanzierung bei der aktuellen Bank oder aber bei einem frei wählbaren anderen Kreditinstitut abgeschlossen werden. Die Kosten für die Umschuldung von einem Immobilienkredit sind dabei überschaubar und fallen nicht wirklich ins Gewicht. Im ersten Schritt sollte man sich also verschiedene Angebote für ein Forward Darlehen einholen und diese miteinander vergleichen.

Das Wichtigste ist dabei die Einschätzung der Zinsentwicklung in der Zukunft. Je mehr Zeit bis zum Abschluss des Forward Darlehens vergeht, umso schwieriger wird es für die Banken, die Zinsentwicklung abzuschätzen. Steigen die Zinsen also nicht oder fallen sogar, dann liegt der Zins für das Forward Darlehen über den aktuellen Konditionen. In aller Regel lassen sich die Banken solch eine frühe Kreditzusage mit einem Forward Aufschlag bezahlen. Wie hoch ist dieser Aufschlag ist, hängt von der tatsächlichen Zinsentwicklung ab und kann bis zur Ablösung des alten Kredits pro Monat 0,01 bis 0,03 % betragen.

Wann ist ein Forward-Darlehen bindend?

Bei einem Forward Darlehen handelt es sich um einen bindenden Darlehensvertrag, der für beide Seiten gilt. Dies bedeutet, wenn man einen solchen Vertrag abschließt, dann muss er auch angenommen werden, selbst wenn die Zinsen niedriger sind als beim Abschluss des Forward Darlehens.

Würde man den Vertrag nicht annehmen, dann stellt die Bank dem Kreditnehmer eine hohe Rechnung, nämlich die Nichtabnahmeentschädigung. Sollte sich also die Lebenssituation bis zum Änderung der Zinsbindung ändern, ist man dennoch fest an das Forward Darlehen gebunden. Kommt es eventuell zu einem Umzug oder gar zur Trennung der Kreditnehmer, dann kann ein Forward Darlehen zu einem echten Problem werden.

Welche Vor- und Nachteile gibt es bei einem Forward-Darlehen?

Ob das Forward Darlehen immer eine gute Lösung darstellt, muss jeder von seiner eigenen Lebenssituation abhängig machen. Wer eine sichere Stabilität in seinem Umfeld erwartet, der kann von den langfristig günstigen Zinsen bei einem Forward Darlehen profitieren. Stehen allerdings Veränderungen bezüglich Arbeitsplatz, Familie, Wohnort oder auch Nutzung der entsprechenden Immobilie an, dann sollte man, was die finanziellen Belastungen angeht eher flexibel bleiben und auf das Forward Darlehen verzichten.

Hat man sich für das Forward Darlehen entschieden, dann ist die persönliche Finanzplanung auf Jahre sichergestellt, die monatlichen Raten sind festgelegt und selbst, wenn die Zinsen plötzlich ansteigen, muss man monatlich nicht mehr zahlen. Betrachtet man das Forward Darlehen, dann kann man durchaus sagen, es handelt sich um eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen.

Zu welchem Zeitpunkt sollte ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden?

Auch wenn viele Banken das Forward Darlehen anbieten, erfährt man den günstigen Zinssatz immer erst dann, wenn man den Bankberater in seine Anschlussfinanzierung mit einbezieht. Die unabhängigen Vermittler sind in der Lage die Zinsen von Hunderten von Kreditgebern zu berechnen.

Erst mit einem solchen Vergleich kann man sich sein, das beste Angebote zu wählen. Um die aktuellen Zinssätze im Blick zu haben, ist ein Immobilienkredit Vergleich im Vorfeld zu empfehlen Die ersten Angebote sollte man bereits einholen, wenn die aktuelle Zinsbindung in weniger als 36 Monaten beendet ist. Natürlich sollte man erst mit seiner Hausbank sprechen, bevor man ein anderes Angebot abschließt, denn eventuell kann die aktuelle Bank ein noch besseres Angebot machen.

Bietet die Hausbank die gleichen Konditionen wie eine andere Bank, dann sollte man bei er Hausbank bleiben. Wechseln sollte man nur, wenn der Zinssatz der neuen Bank 0,1 % niedriger ist als der der Hausbank.