Anschlussfinanzierung für einen Immobilienkredit

Plant man in Deutschland ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren, dann sollte man wissen, was es mit der Anschlussfinanzierung auf sich hat. Dabei ist es vollkommen egal, ob man als Immobilienbesitzer die Immobilienfinanzierung mit einer Bank oder einer Versicherung abwickelt oder ob man mit der Bausparkasse zusammenarbeitet. Ändert sich das Zinsniveau, dann sollte man in jedem Fall darüber nachdenken, den ursprünglichen Plan der Finanzierung zu ändern.

Anschlussfinanzierung und Laufzeit von einer Immobilienfinanzierung

Bei einem Immobilienkredit werden mit der Bank oder der Versicherung in der Regel feste Raten für die Tilgung vereinbart. Ein Teil des Geldes fließt dabei in die Zinsen und der Rest in die Tilgung des Darlehens. Die Rate bleibt dabei für eine festgeschriebene Zeit, der sogenannten Zinsbindungsfrist, gleich, wobei sich aber im Laufe der Zeit die Zusammensetzung der Raten ändert. Dies bedeutet, dass der Zinsanteil sinkt und die Tilgung steigt. Experten sprechen hier von einem Annuitätendarlehen.

Wer sich die anfänglichen Zins- und Tilgungssätze anschaut, der kann sich ausrechnen, wie lange esdauert, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Noch vor ein paar Jahren gaben sich Banken mit einer anfänglichen Tilgung von 1 % zufrieden. Wurde das mit dem Darlehenszins von 5 % kombiniert, dann ergab sich daraus eine Laufzeit von 36 Jahren. Hatte man also mit seiner Bank eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren vereinbart, war es notwendig bei gleichbleibendem Zinsniveau die Anschlussfinanzierung dreimal neu zu regeln.

In der Praxis wird ein Baudarlehen häufig schneller zurückgezahlt. Die Gründe dafür liegen nicht nur in den Gestaltungsmöglichkeiten,sondern auch im zusätzlichen Vermögen der Bauherren. Dabei nutzen die Eigenheimbesitzer die Möglichkeit von Sondertilgungen oder erhöhen die monatlichen Raten aufgrund von persönlichen Veränderungen. So ist ein Baudarlehen anstatt der vereinbarten 30 bis 35 Jahre oftmals schon nach 15 – 20 Jahren abgezahlt.

Der Immobilienbesitzer muss dann nur einmal die Anschlussfinanzierung neu überdenken. Gerade in dieser Situation ist es wichtig, alle Anbieter miteinander zu vergleichen, damit man sich als Bauherr die besten Konditionen sichert.

Was sollte bei einer Anschlussfinanzierung beachtet werden?

Aufgrund der Merkmale des Annuitätendarlehens wird man schnell feststellen, dass die erste Anschlussfinanzierung die Wichtigste ist. Grund dafür ist eine relativ hohe Restschuld, welche durch ein verbessertes Finanzkonzept oder auch durch einen günstigeren Zinssatz sich sehr stark auf den nächsten Finanzierungsabschnitt auswirkt.

Folgendes Beispiel gibt eine leicht verständlichen Einblick. Bei der Erstfinanzierung wird ein Darlehen von 130.000 Euro aufgenommen, für das pro Monat 433 Euro zu zahlen sind. Dies bedeutet je 2 % Zinsen und Tilgung. Nach 0 Jahren besteht eine Restschuld von 101.200 Euro.

Würde es bei der alten Rate und dem bestehenden Zinssatz bleiben, dann erhöht sich die Tilgungsrate auf 3,1 %. In aller Regel wird sich der Zinssatz aber ändern. Steigen die Zinsen auf 2,5 % an dann sinkt zwangsläufig der Tilgungsanteil. Findet man dann eine Bank mit einem Zinssatz von 2,3 %, kann man in der folgenden Zeit rund 2.000 Euro einsparen.

Was muss zum Ende der Zinsbindungsfrist getan werden?

Verliert man das Ende des ersten Finanzierungsabschnittes aus den Augen, dann kann man in aller Regel sich auf seine Bank verlassen. Etwa 3 Monate vor dem Ende der aktuellen Zinsbindungsfrist meldet sich die Bank beim Kreditnehmer und stellt Ihre Angebote für die nächste Phase der Finanzierung vor.

Als Kreditnehmer sollte man natürlich nicht darauf vertrauen, dass man sofort das beste Finanzierungsangebot vorliegen hat. Hausbanken bieten solche Angebote sehr oft mit einer kurzen Annahmefrist an, damit der Kunde das Gefühl von Zeitdruck hat. Als Kreditnehmer sollte man sich hier aber nicht beirren lassen und einen Vergleich der Immobilienkredite bei verschiedenen Anbietern starten.

Wieviel Vorlauf wird für eine Anschlussfinanzierung benötigt?

Um nach günstigeren Alternativen zu suchen, reichen oftmals 3 Monate Vorlauf vollkommen aus. Dazu sollte man die Zinskonditionen bei anderen Banken prüfen. Hilfreich sind hier die großen Baufinanzierungsvermittler.

Reicht man seiner Hausbank ein Angebot eines solchen Vermittlers ein, reicht es oft schon aus, die Bank zu einer neuen Berechnung der Konditionen zu bewegen. Hat sich die Geschäftspolitik der Bank nicht grundlegend geändert, dann strebt sie eine Verlängerung des Darlehens (Prolongation) an und ist bereit über die Konditionen zu reden.

Lässt aber der bisherige Kreditgeber nicht mit sich reden, dann benötigt man eine verbindliche Zusage von einer anderen Bank. Als Kreditnehmer muss man hier also etwas Zeit investieren. Der Rest ist in aller Regel Routine, denn die Baufinanzierungsvermittler überprüfen die Unterlagen und reichen diese bei den entsprechenden Banken ein. An diesem Punkt geht es also nicht mehr um eine Prolongation, sondern um eine Umschuldung des bestehenden Darlehens. Die neue Bank übernimmt dann auch die bestehende Grundschuld. Die Kosten für die Umschuldung betragen meist nur einen minimalen Teil der Ersparnis, sodass man diesen Schritt wagen sollte.

Wann sollte man sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Als Kreditnehmer muss man natürlich nicht warten, bis die Bank sich wegen der Anschlussfinanzierung meldet. Man kann auch vorher schon die ersten Schritte gehen und bis zu 36 Monate vor dem Ende der aktuellen Zinsbindungsfrist ein Forward Darlehen abzuschließen. Der Eigenheimbesitzer sichert sich so den aktuellen Zinssatz für die Zeit nach der Zinsbindungsfrist.

Banken lassen sich den langen Vorlauf bis zum Ende des bestehenden Darlehens natürlich bezahlen. Sie verlangen einen Zinsaufschlag, der auch Forward Aufschlag genannt wird. Der Kreditnehmer macht immer dann ein gutes Geschäft, wenn die Zinsen steigen. Als Bauherr muss der Kredit in jedem Fall bedient werden und kann nur gegen eine Nichtabnahmeentschädigung gekündigt werden. Hier sei aber gesagt, dass bei einem Forward Darlehen der Zinsanstieg nicht das einzige Risiko ist, sondern auch Veränderungen in den persönlichen Verhältnissen können zum Problem werden.

Können langfristige Zinsbindungen bei Immobiliendarlehen beendet werden?

Viele Baufinanzierer haben auf der Suche nach Zinssicherheit langfristige Darlehensverträge abgeschlossen. Der Gesetzgeber gibt hier aber die Möglichkeit nach 10 Jahren zu einem kostenlosen Ausstieg aus dem Vertrag.

Wird das Haus oder die Wohnung über einen Bausparvertrag finanziert, dann werden sehr häufig zwei Verträge abgeschlossen. Zum einen ist dies, das Vorausdarlehen für den sofortigen Kauf und der Bausparvertrag zur Ablösung des Darlehens. In Fachkreisen spricht man hier von einer Bauspar-Sofortfinanzierung. Wird dann der Bausparvertrag fällig, kann sich der Kunde überlegen, ob er das Darlehen daraus annimmt. Wenn das aktuelle Zinsniveau unter dem festgelegten Zinssatz liegt, kann man auf die Annahme verzichten. Es wird nur das Guthaben aus dem Bausparvertrag genutzt und für die Restschuld ein Annuitätendarlehen mit der Bank vereinbart.

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